[부동산#2] 부동산법 스터디!(feat.비조정지역 취득세, 양도세)

안녕하세요. 밤토리 입니다~^^.

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금일은 지난 9월 국세청에서 발표한 '부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금'에 대해서 공부해 볼까 합니다! (기본적인 내용으로 ㅎㅎ)

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취득세 스터디!

1. 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 非조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용

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만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

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< 지방세법 개정 후 취득세율 >

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

* 1주택의 경우 취득가액이 6억 미만은 취득세 1%(지방교육세 별도), 9억이상은 3% 적용됨

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-> 2주택 부터는 조정대상지역의 취득세가 쎄네요;; 만약 취득가액이 10억이면 세금만 8.8천만원 ..;;;

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2. 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음

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- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨

- 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨

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-> 일시적 2주택에 따른 취득세 면제를 받기 위해서는 종전 주택을 3년이내에 처분해야함 (종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재시 1년이내)

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3. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은?

분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,

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- 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내

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4. 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?

오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

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양도소득세 스터디!

1.1세대 1주택자가 ’21.4.2. 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지?

2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+ 1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정

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<시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용

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--> 21.1. 1 이전 취득한 분양권의 경우 주택수에 포함하지 않는 다고 합니다.

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2.비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용함

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- 1년 미만 보유시 : 70% / 1년 이상 보유시 : 60%

구분		현 행				개 정
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
				조정	非조정
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

-> 개정된 양도소득세 세율이 참 높네요;;

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3.2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 ’21.1.1.이후 양도(과세)하고 남은 “최종 1주택”을 양도하는 경우 “최종 1주택”의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?

비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일) 부터 계산함

- (사례) B주택 양도일부터 A주택의 비과세 보유기간 계산

‘14.5.		‘19.2.		‘21.4.		’24.1.이후
A주택 취득		B주택 취득		B주택 양도(과세)		A주택 양도

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

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-> 일시적 2주택으로 양도소득세 면제를 받기 위해서는 최초로 취득한 주택(2년이상 경과)을 먼저 팔아야 합니다.

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4.일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 “최종 1주택” 을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

- (사례) A, B, C주택의 취득일부터 보유기간을 계산

‘15.10		‘17.3.		‘18.4.		’18.5		’21.3.		‘21.5.
A주택 취득		B주택 취득		A주택양도 (비과세)		C주택 취득		B주택양도 (비과세)		C주택양도 (비과세)

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

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-> 해당 사례의 경우 약 5년 반동안 3개의 주택을 취득하고, 3개의 주택을 처분하였음에도 기간을 잘 맞춰서 모두 비과세 혜택을 적용받았네요. 이렇게 투자할 수 있다면 안정적이면서 비과세 혜택도 받고 1석 2조 같네요.ㅎㅎ

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간단히 정리하면...

부동산법이 자꾸 개정되면서 봐도봐도 헷갈리네요;; 그래도 가끔씩 이렇게 정부에서 정리해 주는 내용들 꾸준히 공부해 봐야겠습니다!!

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모두들 성공투자하세요. 화이팅!!