[국내주식#8] 국내상장 리츠 비교!(feat.맥쿼리인프라, ESR켄달스퀘어리츠, 맵스리얼티1, 신한알파리츠)

안녕하세요. 밤토리 입니다~^^

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오늘은 국내에 상장되어 있는 '리츠' 상품을 살펴볼까 합니다!

자료출처 : ESR켄달스퀘어리츠 홈페이지

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1. 주요 국내상장 리츠

자료출처 : 각사 홈페이지/네이버

				* 21/5/17 기준
구분	맥쿼리인프라	ESR켄달스퀘어리츠	맵스리얼티1	신한알파리츠
투자처	도로, 항만	국내 물류센터	국내 오피스	국내 오피스
상장일	2006-03-15	2020-12-23	2007-03-09	2018-08-08
시가총액	44,849 억	9,312 억	4,424 억	4,291 억
주가	12,000 원	6,370 원	4,750 원	8,200 원
거래대금	2,555백만원	1,382백만원	135백만원	150백만원
배당기준월	6월, 12월	5월, 11월	12월	3월, 9월
배당지급월	2월, 8월	2월, 8월	2월말~3월초	6월말, 12월
배당금	주당 360원	주당 134원(예상)	주당 237원	주당 164원
배당률(연)	6%	4.20%	4.98%	4%
YTD(%)	13%	26%	19%	15%

국내에 상장된 리츠가 상장히 많은데 개인적으로 관심을 가지고 있는 4가지 리츠를 비교&소개해 볼까 합니다.

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* 개인적으로 시가총액이 작거나 해외오피스, 그리고 리테일 리츠는 투자리스크가 높다고 판단

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특히, ESR켄달스퀘어리츠의 경우 지난해('20년)말 상장하였는데

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쿠팡 등 국내 물류센터에 투자하는 리츠로 올해수익률이 26%로 가장 높은 상승률이 보여주고 있습니다.

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2. 맥쿼리인프라

자료출처 : 맥쿼리인프라

리츠의 대장격인 '맥쿼리인프라'는 2002년에 설립하여 2006년에 국내증시에 상장하였습니다.

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기관 및 외국인투자자의 비율이 62.6%로 개인투자자보다 기관에게 더욱 유명한 리츠라고 볼 수 있습니다.

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자료출처 : 맥쿼리인프라

총 14개 국내 인프라사업에 투자하며 12개의 유료도로, 1개 항만, 1개 철도에 투자를 하고 있습니다.

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* 자산의 투자형태는 후순위대출이 66.8%로 가장높고 주식이 28.2%를 차지

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자료출처 : 맥쿼리인프라

지난해('20년) 총 720원(반기 360원)의 배당금을 지급하였으며, 최근 4년간 연평균 16%의 배당성장을 하였습니다.

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* 올해('21년)의 경우도 지난해 유상증자에 따른 추가투자로 배당금 증가 예상

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3. ESR켄달스퀘어리츠

자료출처 : ESR켄달스퀘어리츠 홈페이지

고양, 용인, 안성 등 대부분 수도권소재 물류센터에 투자하는 리츠로

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총 11개의 물류센터에 투자하고 있습니다.

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자료출처 : 비즈니스워치

ESR켄달스퀘어리츠의 경우 쿠팡리츠로도 유명한데 주요 임차인 현황을 보면 면적의 절반을 쿠팡이 임차하고 있으며, 필라, LF 등 다양한 임차인들이 이용하고 있습니다.

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특히, 쿠팡의 경우 가중평균 임차기간이 7년으로 안정적인 수입창출이 가능한 구조로 보여집니다.

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* 전체 임대율은 97.9%를 기록하고 있으며 '이커머스'의 지속성장에 따라 공실리스크는 높지않아 보임

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자료출처 : ESR켄달스퀘어리츠

상장시 제출한 '투자설명서'를 살펴보면 '20.12~'21.5월(6개월)간 약 192억의 배당금을 예상하였으며, 주당 배당금으로 계산하면 약 134원이 됩니다.

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* 현재주가 6,370원 기준 시가배당률 약 4.2%

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5월말을 기준으로 주주명부가 페쇄 되므로 반기배당금 수령을 위해서는 5월안에 주식을 매수해야 합니다.

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4. 맵스리얼티1

자료출처 : 미래에셋

맵스리얼티1의 경우 서울중구에 위치한 '미래에셋 센터원'의 비중이 79%로

간단히 말해 센터원을 통한 임대수익이 주력이라고 보면 됩니다.

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자료출처 : 센터원 홈페이지

센터원 건물의 경우 두동짜리 36층 건물로 미래에셋증권이 가장많은 층을 사용하고 있고

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더보스턴컨설팅그룹, SBI저축은행, 미쓰이스미토모은행서울 등 다양한 임차인들이 입주해 있습니다.

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자료출처 : 네이버

최근 미래에셋자산운용에서 맵스리얼티1의 지분 1.2%를 늘렸으며, 보수율 기준을 110bp에서 85bp로 인하하였습니다.

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보수율은 인하하였지만 최근 자산재평가를 거쳐 평가액이 2,415억이 증가한 1조 200억원으로 커져 보수를 계산해보면 전보다 소폭 상승한 금액이 나옵니다::

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* 맵스리얼티1의 연 보수는 펀드 자산총액의 1.75% 수준 (맥쿼리 0.85%, 신한알파리츠 0.4%)으로 상당히 높은수준

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자료출처 : 인포스탁데일리

주주에게 지급되는 배당금(분배금)은 2020년 주당 237원으로 전년보다 감소하였습니다.

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5. 신한알파리츠

자료출처 : 신한알파리츠

신한알파리츠의 경우 판교크래프톤타워를 비롯해 6개의 오피스 빌딩에 투자하고 있습니다.

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* 투자금액으로는 크래프톤타워가 5,182억원으로 가장 높음

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자료출처 : 신한알파리츠

평균 임대만기는 4.6년으로 전체 임대율은 98.5%를 기록하고 있습니다.

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자료출처 : 신한알파리츠

배당금은 매년 소폭 상승하여 '21년 3월기준(FY6) 반기배당금은 주당 164원이 6월말경 지급될 예정입니다.

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				* 21/5/17 기준
구분	맥쿼리인프라	ESR켄달스퀘어리츠	맵스리얼티1	신한알파리츠
투자처	도로, 항만	국내 물류센터	국내 오피스	국내 오피스
상장일	2006-03-15	2020-12-23	2007-03-09	2018-08-08
시가총액	44,849 억	9,312 억	4,424 억	4,291 억
주가	12,000 원	6,370 원	4,750 원	8,200 원
거래대금	2,555백만원	1,382백만원	135백만원	150백만원
배당기준월	6월, 12월	5월, 11월	12월	3월, 9월
배당지급월	2월, 8월	2월, 8월	2월말~3월초	6월말, 12월
배당금	주당 360원	주당 134원(예상)	주당 237원	주당 164원
배당률(연)	6%	4.20%	4.98%	4%
YTD(%)	13%	26%	19%	15%

위에서 살펴본 4개리츠 모두 올해 10% 이상 상승하고 있습니다.

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4%가 넘는 배당수익률은 덤이죠.ㅎㅎ

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금리 인상기, 불안한 증시 상황에서 '리츠' 투자도 괜찮은 대안이지 않을까 개인적으로 생각합니다(안정적인 캐쉬플로 수익).

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미국의 경우 월배당 리츠도 많이 있는데, 우리나라도 분기배당/월배당하는 리츠가 나오면 투자자 입장에서 보다 즐거울 것 같아요..ㅎㅎ

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모두들 성공투자 하세요. 화이팅!